Le contrat de construction de maisons individuelles
Brèves observations sur le régime du CCMI et les sanctions encourues par les contrevenants
Le régime qui gouverne le contrat de construction de maisons individuelles vise à protéger les intérêts du maître de l’ouvrage. Afin que cet objectif soit atteint, la loi prévoit d’efficaces sanctions, tant pénales que civiles, à l’encontre des constructeurs qui violent ou tentent de contourner l’application des prescriptions impératives.
Le contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) fait l’objet de dispositions spécifiques figurant aux articles L. 230-1 à L. 232-2, R. 231-1 à R. 231-7 et R. 232-1 à R. 232-7 du Code de la construction et de l’habitation. Ces dispositions, dérogatoires au droit commun, visent à offrir au maître de l’ouvrage des garanties bien supérieures à celles que procure la conclusion d’un simple contrat de « louage d’ouvrage » (ou « marché de travaux »). Ce dernier contrat est en effet dominé par le principe de liberté contractuelle, lequel permet aux parties de déterminer comme elles l’entendent le contenu de leur accord, ce qui place le propriétaire de la future construction – généralement peu au fait du droit – dans une situation de faiblesse. Par opposition, le CCMI est régi par des règles protectrices du propriétaire (II), lesquelles présentent un caractère d’ordre public de sorte que le constructeur ne saurait s’y soustraire (III). Il importe en conséquence de déterminer avec précision les opérations de construction qui entrent dans le champ d’application de cette législation impérative (I).
- – Détermination des opérations de construction soumises au droit du CCMI
Il résulte de l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), qu’obéit au droit du CCMI l’opération de construction, sur un terrain appartenant au maître de l’ouvrage, de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan que le constructeur a proposé ou fait proposer.
L’article L. 232-1 du CCH prévoit que le régime du CCMI est également applicable au contrat de louage d’ouvrage, sans fourniture de plan, dès lors qu’il a au moins pour objet l’exécution de la totalité des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air d’un immeuble d’habitation ou mixte comprenant un ou deux (au plus) logements destinés à un même maître de l’ouvrage, sur un terrain appartenant à celui-ci.
Ces conditions étant remplies, le régime impératif a vocation à régir l’opération, quel que soit le type de construction envisagé : constructions traditionnelles, maisons préfabriquées ou en « kit », chalets, etc.
- – Protection octroyée au maître de l’ouvrage dans le cadre d’un CCMI
Lorsque l’opération obéit à la définition du contrat de construction de maisons individuelles, le constructeur est tenu, envers le maître de l’ouvrage, d’obligations rigoureuses. Il doit, notamment :
– être titulaire (ce dont il doit justifier au plus tard lors de l’ouverture de chantier ; cf. CCH, art. L. 231-2, k/ et art. L. 232-1, g/) d’une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou d’assurances. Cette garantie couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. En cas de défaillance du constructeur, le garant prendra à sa charge le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, les conséquences des fautes du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix, ainsi que les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours. Dans l’hypothèse où le délai de livraison ne serait pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne seraient pas réalisés, il incombe également au garant de la livraison de désigner, sous sa responsabilité, la personne qui terminera les travaux ou de verser les sommes dont il est redevable aux entreprises choisies par le maître de l’ouvrage pour achever la construction (CCH, art. L. 231-6) ;
– être titulaire d’une garantie de remboursement lorsque le contrat de construction avec fourniture de plan prévoit des paiements avant la date d’ouverture du chantier (CCH, art. Article L. 231-4, III) ;
– être assuré au titre d’une police couvrant la responsabilité décennale encourue sur le fondement de l’article 1792 du Code civil ;
– réaliser les travaux conformément au plan convenu et aux règles du Code de la Construction et de l’habitation et du Code de l’urbanisme ;
– livrer la construction dans le délai, sous peine de pénalités de retard dont le montant est fixé par le contrat, et au prix convenus au contrat.
III. – Caractère impératif du régime du CCMI / sanctions encourues
L’entrepreneur qui procède à l’édification d’un immeuble dans des conditions qui font entrer celle-ci dans le champ d’application des opérations de construction d’une maison individuelle doit impérativement se conformer aux règles énoncées par les articles L. 231-1 et suivants (travaux avec fourniture de plan) ou L. 232-1 et suivants (travaux sans fourniture de plan). L’article L. 230-1 du CCH confère en effet expressément à ces textes un caractère d’ordre public. En cas de manquement, le constructeur s’expose à des sanctions civiles (A), mais également pénales (B).
Remarque préalable : l’application des sanctions qui s’attachent à une violation de la réglementation du CCMI nécessite parfois de procéder préalablement à une requalification du contrat qui unit le maître de l’ouvrage à l’entreprise chargée des travaux. Certains constructeurs tentent en effet d’échapper frauduleusement au régime du CCMI en recourant à des artifices. Une partie des travaux peut ainsi être confiée à une entreprise apparemment tierce qui n’est en fait que le prête-nom du constructeur, lequel se charge en réalité de la totalité des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et de mise hors d’air. Dans cette hypothèse, les juges procèdent à une requalification du « marché de travaux » en CCMI, avant d’appliquer les sanctions qui s’attachent à la violation des dispositions régissant ce dernier contrat (Cass. crim., 15 juin 2010, n° 09-86.017).
- – Sanctions civiles
Lorsque le CCMI (conclu ou requalifié comme tel) n’est pas conforme aux prescriptions qui le gouvernent, la sanction applicable est, en principe, celle de la nullité du contrat dans son entier (1°). Par exception, le contrat peut être maintenu après simple suppression des clauses illicites qu’il comporte (2°).
1°/ Nullité du contrat
La nullité du contrat est encourue dès lors qu’une prescription légale ou réglementaire a été violée. Il en va ainsi, notamment, lorsque :
– aucun écrit n’a été établi pour constater l’accord des parties ;
– l’écrit qui a été rédigé ne comporte pas les mentions exigées par la loi (CCH, art. L. 231-2 et L. 232-1), ce qui sera toujours le cas si le contrat, frauduleusement intitulé « marché de travaux », fait l’objet d’une requalification a posterioripar le juge ;
– aucune garantie de livraison ou de remboursement n’a été souscrite par le constructeur.
La nullité, destinée à protéger les intérêts du maître de l’ouvrage, est relative, de sorte que seul ce dernier (à l’exclusion du constructeur fautif) peut en réclamer le prononcé.
La nullité entraine l’anéantissement rétroactif du contrat, les parties devant être remises en l’état où elles se trouvaient à la date de la passation de celui-ci. Le constructeur ne peut en conséquence exiger le paiement du prix convenu et doit, le cas échéant, restituer les sommes perçues. Quant aux restitutions dues par le maître de l’ouvrage consécutivement à l’annulation, il convient de distinguer : lorsqu’aucune demande en démolition n’a été formulée par le propriétaire de la construction ou que les juges refusent d’ordonner la démolition, le maître de l’ouvrage est redevable du coût de la construction réalisée, sous déduction des malfaçons et moins-values et des sommes déjà versées (Cass. 3e civ., 22 nov. 2018, n°17-12.537) ; lorsque le prononcé de la démolition a été demandé et obtenu, la démolition est opérée aux frais du constructeur et celui-ci ne peut réclamer aucune indemnité pour les travaux qu’il a réalisés.
2°/ Suppression des clauses illicites
L’article L. 231-3 du Code de la construction et de l’habitation comporte une liste de clauses dont la stipulation dans un CCMI est considérée comme illicite. Si l’une de ces clauses figure dans le contrat, celui-ci n’est pas annulé, mais simplement expurgé de la clause illégale. Selon le texte sont ainsi « réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet :
- a) D’obliger le maître de l’ouvrage à donner mandat au constructeur pour rechercher le ou les prêts nécessaires au financement de la construction sans que ce mandat soit exprès et comporte toutes les précisions utiles sur les conditions de ce ou de ces prêts ;
- b) De subordonner le remboursement du dépôt de garantie à l’obligation, pour le maître de l’ouvrage, de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt ;
- c) D’admettre comme valant autorisation administrative un permis de construire assorti de prescriptions techniques ou architecturales telles qu’elles entraînent une modification substantielle du projet ayant donné lieu à la conclusion du contrat initial ;
- d) De décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ;
- e) De subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle au droit du maître de l’ouvrage de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux ;
- f) D’interdire au maître de l’ouvrage la possibilité de visiter le chantier, préalablement à chaque échéance des paiements et à la réception des travaux ;
- g) D’interdire au maître de l’ouvrage de constater l’achèvement et la bonne exécution des éléments préfabriqués dûment identifiés, destinés à être livrés et assemblés pour la construction de sa maison ».
- – Sanctions pénales
L’’article L. 241-1 du CCH sanctionne pénalement (d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 9 000 € ou de l’une de ces deux peines seulement) le fait d’exiger ou d’accepter sous quelque forme que ce soit des versements avant la signature du CCMI ou avant leur exigibilité en fonction de l’avancement des travaux.
L’article L. 241-8 du CCH punit également (d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 300 000 € ou de l’une de ces deux peines seulement) quiconque, tenu à la conclusion d’un CCMI, aura entrepris l’exécution des travaux sans avoir conclu un tel contrat écrit ou sans avoir obtenu la garantie de livraison.
Maud Asselain
Sources :
